وكيل دعاوي تجاري
دفتر وكيل من:
88401416
0216008720 0912
تجربه كار با وكيل دعاوي تجاري و متخصص در حقوق تجارت، قرارداد، ملك، ثبت، بين الملل و .......با ما تماس بگيريد 88401416 021 و 6008720 0912
برچسب: ،
ادامه مطلب
امتیاز:
بازدید:
دفتر وكيل من:
88401416
0216008720 0912
تجربه كار با وكيل دعاوي تجاري و متخصص در حقوق تجارت، قرارداد، ملك، ثبت، بين الملل و .......با ما تماس بگيريد 88401416 021 و 6008720 0912
دفتر وكيل من:
88401416 021
6008720 0912
سايت وكيل من : www.vakileman.com
طلاق از اين جهت كه مورد درخواست زن باشد يا مرد و يا هر دو، سه حالت دارد:
1- طلاق به درخواست يا به خواسته مرد. 2- طلاق به درخواست زن. 3- طلاق به درخواست زن و شوهر.
زماني كه طلاق به خواسته مرد باشد، به آن طلاق رجعي گفته مي شود زيرا مرد تا مدت سه ماه حق رجوع( يعني پشيماني از طلاق) را دارد كه به اين مدت سه ماه عده گفته مي شود. درصورتي كه زن متقاضي طلاق باشد، بايد مقداري از مهر يا همه يا بيش از آن را به شوهر ببخشد تا رضايت او را براي طلاق كسب كند كه به اين مقدار فديه گفته مي شود و اين نوع طلاق را طلاق خلع مي نامند. نوع سوم، طلاق توافقي است كه به طور توام به درخواست زن و شوهر صورت مي گيرد. در طلاق توافقي زوجين هر دو متقاضي طلاق بوده و در همه امور با يكديگر توافق كرده اند كه با مراجعه به دادگاه خانواده، اعلام توافق خود را در اموري از قبيل حضانت فرزند بعد از طلاق، ملاقات فرزند، نفقه ايام عده، شيوه استرداد جهيزيه، وصول مهريه و... را به طور كتبي نوشته و به دادگاه تقديم مي كنند. سپس دادگاه به زوجين اعلام مي دارد داوراني از بين بستگان يا آشنايان مورد اعتماد خويش تعيين و به دادگاه معرفي كنند. طلاق توافقي
دفتر وكيل من:
88401416 021
6008720 0912
سايت وكيل من : www.vakileman.com
وكيل دادگستري با تجربه دعاوي بين المللي وتحصيلات خارج كشور
وكيل ملك
دفتر وكيل من:
88401416 021
6008720 0912
آدرس سايت : www.vakileman.com
نكات بسيار مهم ديگري كه كه در خريد املاك بايد مورد توجه صد در صد قرار گيرد :
۱- در صورتيكه شخصي به وكالت از مالك قصد انجام معامله دارد علاوه بر ملاحظه اصل سند مالكيت بايد به نكات ذيل توجه نمود:۱-۱- استعلام از دفترخانه تنظيم كننده سند وكالت در مورداحتمال عزل وكيل مرقوم. دراين خصوص توجه شود كه وكالت‌هاي بلاعزل تا زماني‌كه وكيل يا موكل فوت يا محجور نشده اند يا سند وكالت باطل يا اقاله نشده باشد داراي استحكام بيشتري مي باشند. ضمناً حتي الامكان با تحقيق و بررسي لازم از زنده بودن موكل اطمينان حاصل گردد.۱-۲- در مورد حدود وكالت لازم است وكيل در سند وكالت، حق هر نوع انتقال را داشته باشد. توجه شود كه وكالت هاي تنظيمي در دفاتر اسناد رسمي معمولاً بردو نوع هستند:الف) وكالت كاري:اين نوع وكالت ها معمولاً در مواردي به اشخاص ديگر اعطاء مي شود كه اقدام براي اخذ سند يا اخذ پروانه احداث بنا يا پايان كار يا حضور در اداره ثبت جهت اخذ صورتجلسه تفكيكي و حضور در ساير ادارات لازم مي‌آيد. به عبارت ديگر هدف از اعطاء اين گونه وكالت‌ها پيگيري امور مربوط به ملك و بنا از مراجع ذيربط است بدون آنكه قصد انتقال مالكيت و اخذ وجه و…در نظر باشد.ب) وكالت معاملاتي:اين نوع وكالت‌ها معمولاً در مواردي اعطا ميشود كه مالك قصد انجام معامله و واگذاري ملك يا حقوق راجع به آنرا به ديگري از طريق وكيل داشته است. عرف براين است كه در اين امور وكالت به صورت تام و بلاعزل و با اختيار توكيل داده ميشود و معمول است كه معاملات با اسناد عادي با اعطاء وكالت رسمي به صورت فوق همراه مي شود.بنابراين بايستي توجه شود كه در صورت اقدام براي معامله ملك يا سرقفلي و…از طريق وكيل مالك، سند وكالت، مؤيد اختيار وكيل براي انجام معامله در مورد پلاك ثبتي مورد نظر بصورت مطلق و تام الاختيار و صريح باشد بدون آنكه اشكال يا خسارتي در آينده را موجب شود.تاكيد ميشود كه در صورت معامله از طريق وكيل اقدامات لازم براي اعمال و اجراي مفاد سند وكالت انتقال سند به نام خريدار به قيد فوريت و دركوتاهترين زمان ممكن انجام گردد زيرا با فوت وكيل يا موكل يا محجور شدن آنان سند وكالت فاقد اعتبار مي شود.۱-۳- اصولاً وكالت قابل تفويض به اشخاص ديگر مي باشد. وكيلي كه در سند وكالت اختيار و امكان تفويض وكالت دارد ممكن است طي سندي كه به آن سند تفويض وكالت گفته مي شود اختيارات خود را به شخص ديگر تفويض و محول كند. در اسناد تفويض وكالت بايد سلسله اسناد تفويضي از اولين وكيل تا آخرين وكيل بررسي، ملاحظه و رويت شود تا به سند اصلي وكالت و سند مالكيت منتهي گردد. به هرحال اوّلاً بايستي در سند وكالت اوليه براي وكيل حق تفويض وجود داشته و مسئله عزل احتمالي وكيل در سلسله اسناد مورد توجه واقع شود. ثانياً توجه شود در صورتي كه يكي از وكلاء واسطه فوت شده باشد اقدامات وكيل بعدي و اساساً هر گونه معامله راجع به ملك مربوطه با مشكل مواجه خواهدبود.وكيل ملك
دفتر وكيل من:
88401416 021
6008720 0912
آدرس سايت : www.vakileman.com
پرسش: در طلاق توافقي براي چه مسائلي توافق ميشود و چه مدت اعتبار دارد؟پاسخ مشاور طلاق توافقي: در طلاق توافقي براي مسائل مالي زوجه ( مهريه , نفقه , اجرت المثل , نحله و حق تصنيف دارايي) توافق ميشود. همچنين نسبت به جهزيه , حضانت فرزندان , نفقه فرزندان , نحوه ملاقات فرزندان و وضعيت بارداري و باكره بودن زوجه توافق نمود و اين حكم براي سه ماه اعتبار دارد.
دفتر وكيل من :
88401416 021
6008720 0912
سايت وكيل من : www.vakileman.com
امروزه سرقفلي در ميان بازاريان، كسبه و اصناف به دو صورت ديده ميشود:
۱- سرقفلي كه از حق كسب و پيشه حاصل شده است: اين نوع سرقفلي كه ريشه در حق كسب و پيشه حاصل از قراردادهاي اجاره قديمي (اجاره‌هاي قبل از سال ۱۳۷۶) دارد، در واقع حقوق قانوني مستاجر سابق يك محل است كه دست به دست واگذار ميشود و در ميان عامه مردم سرقفلي نام گرفته است.
۲- سرقفلي واقعي: اين نوع سرقفلي در واقع حاصل حق كسب و پيشه يا اجاره‌هاي سابق نيست بلكه در اين نوع سرقفلي، مالك مغازه بدون اينكه ملك خود را واگذار كند، سرقفلي ملك (حق كسب و كار در ملك) را به مدت نامحدود با اجاره ماهيانه با شرايط خاص به فردي واگذار مي‌كند و بر اساس اين قرارداد، مالك سرقفلي بدون مالكيت در اعيان يا زمين مغازه، حق استفاده از مغازه و كسب و كار در آنجا را به دست مي‌آورد و مي‌تواند اين حق را به نحو مقتضي برابر شرايط مقرر بين خود و مالك به اشخاص ديگر نيز واگذار كند.مغازه‌داران و كساني كه سرقفلي نوع اول (سرقفلي حاصل از حق كسب و پيشه) را خريداري كرده‌‌اند، بايد بدانند كه سرمايه و سرقفلي آنها مستمراً در معرض خطر ادعاي مالك است و با توجه به شمول قانون روابط موجر و مستاجر در اينگونه سرقفلي‌ها، امكان تخليه ملك توسط مالكان حتي بدون پرداخت سرقفلي وجود دارد.البته اين موضوع نبايد ترس و واهمه‌اي در مغازه‌داران و مالكان سرقفلي و دارندگان حق كسب و پيشه به وجود آورد؛ چرا كه مالكان در صورتي مي‌توانند بدون پرداخت سرقفلي، تخليه ملك خود را بخواهند كه تخلفي از طرف مستاجر صورت گرفته باشد.
بنابراين تا زماني كه مستاجر تمام مقررات راجع به سرقفلي را مو به مو رعايت كند، خطري سرقفلي او را تهديد نخواهد كرد.وكيل ملك
دفتر وكيل من :
88401416 021
6008720 0912
سايت وكيل من : www.vakileman.com
چنانچه زوجين براي طلاق در مورد حقوق و مسائل مالي و غير مالي خود به توافق رسيده اند يا در مواردي كه زن از همسر خود بنا بر شرايط زندگي خود مانند مواردي كه شوهر معتاد است و زن فرصتي براي ترك به او داده است مي خواهد وكالت نامه اي از او داشته باشد تا چنانچه تصميم بر جدائي قطعي گرديد بتواند با استفاده از اين وكالت نامه اقدام به طلاق نمايد از اين نمونه وكالت نامه ها استفاده مي گردد توجه داشته باشيد اين وكالت در دفتر اسناد رسمي تنظيم مي گردد و شروط آن از سوي سردفتر بيطرفانه تنظيم شده لكن لازم است شما سند را قبل از تنظيم مطالعه و بعد از توافق در متن و شروط آنرا امضاء نمائيد.
نكته بسيار مهم در اين قبيل وكالت نامه ها اين است كه زوج بايد توجه نمايد كه همسر او مي تواند با استفاده از اين وكالت نامه اقدام به طلاق نمايد و نكته مهم تر اين است كه حدود اختيارات براي طلاق آنچنان مهم است كه چنانچه در حدود اختيارات شرط شده باشد كه وي حق دارد با اخذ مهريه يا بذل قسمتي از آن خود را مطلقه سازد بعد از وقوع طلاق توافقي مرد بايد مهريه توافق شده را بپردازد.وكيل طلاق توافقي
بدين معني كه در وكالت نامه تفويض اختيار جهت اعلام توافقات براي طلاق بايد بسيار محدود و بنا بر شرايط توافق شده باشد مهمترين اين توافقات مسائل مربوط به حضانت اطفال و حق ملاقات ايشان و توافقات در حقوق مالي چون مهريه و نفقه و جهيزيه و اجرت المثل دوران زناشوئي است.
چنانچه در وكالتنامه قيد شده باشد زوجه حق دارد با بذل كمتر از مهريه خود را مطلقه سازد بايد توجه داشت مي تواند با بذل يك سكه طلاق را جاري سازد اين نكته بسيار مهم است چرا كه طلاق توافقي اساس آن رعايت مصالح و شرايط زندگي ايشان است اگر قرار باشد طلاقي واقع شود و مرد درگير مسائل حقوقي بعد از آن بماند قطعا توافقي صحيح نخواهد بود.وكيل طلاق توافقي
زوجه نيز بايد توجه كند تفويض اين وكالت نامه بمعني وقوع طلاق نيست وي بايد بعد از دريافت اين وكالت نامه با وكيل دادگستري به دادگاه مراجعه نمايد چرا كه زوج به او وكالت داده است تا بعد از اخذ گواهي عدم امكان سازش خود را مطلقه نمايد و مراجعه به دادگاه و اعلام وكالت فقط از طريق قانوني و اعلام وكالت قضائي امكان پذير است پس او بايد در توافقات خود مراجعه به وكيل و پرداخت هزينه هاي طلاق توافقي را نيز در نظر بگيرد.
اعتبار و بقاء اين وكالت نامه نيز مانند اسناد عمومي است يعني وكالت اصالتاً قابل عزل است لذا با عزل وكيل يا فوت يا حجر او اين وكالت نامه فسخ خواهد شد.
براي اينكه زوج بعد از تفويض اختيار نتواند مانع استفاده زوجه از ان گردد آنرا بلاعزل منعقد مي سازند يعني در متن وكالتنامه متذكر مي شوند موكل حق عزل وكيل را تا انجام موضوع وكالت يا زمان ديگري از خود سلب و ساقط نموده است و همچنين حق ضم امين و ناظر و…را و هر نوع مانع ديگري را كه وي مي تواند ايجاد كند.وكيل طلاق توافقي
وكيل طلاق توافقي
دفتر وكيل من :
88401416 021
6008720 0912
ورود به سايت وكيل من: www.vakileman.com
رويه دادگاه خانواده در مورد طلاق توافقي
در طلاق توافقي زوجين هر دو متقاضي طلاق بوده و در كليه امور با يكديگر توافق نموده اند كه بايد با مراجعه شخصي به دادگاه خانواده يا توسط وكيل خانواده خود، اعلام توافق خود را در اموري همچون وصول يا بذل مهريه، نفقه ايام عده، حضانت فرزند بعد از طلاق، ملاقات فرزند، شيوه استرداد جهيزيه و ساير حقوق دوران زوجيت را كتبا نوشته و به دادگاه جهت ضبط در پرونده تقديم دارند. براي اجرا شدن طلاق، اخذ گواهي عدم امكان سازش الزامي است، ضمن اينكه دادگاه پس از بررسي موضوع، مساله را به داوري ارجاع مي دهد و پس از كسب نظر داوران مبادرت به صدور حكم مي‌كند.
دادگاه به زوجين اعلام مي دارد كه داوراني از بين بستگان يا آشنايان مورد اعتماد خويش تعيين و به دادگاه معرفي نمايند. چنانچه زوجين نخواهند يا نتوانند داوري معرفي كنند،دادگاه راسا مبادرت به انتخاب داور مي كند. داوران منتخب يا منصوب از ناحيه دادگاه بايد مسلمان، متاهل، معتمد، داراي حسن شهرت و حداقل داراي 40 سال تمام بوده و تا حدودي به وضعيت روحي زوجين آشنا باشند ( يا بعد از نصب در جريان زندگي و اختلاف آنان قرار گيرند .(داوران سعي در ايجاد سازش ميان زوجين مي نمايند و چنانچه موفق به اين كار نشوند با اعلام مراتب به دادگاه خانواده، دادگاه مذكور درخواست گواهي عدم امكان سازش صادر مي كند تا با مراجعه به يكي از دفاتر ثبت طلاق، حكم صادره اجرا و صيغه طلاق جاري شود و وارد شناسنامه زوجين شود.
وكيل طلاق توافقيدادگاه هنگام صدور گواهي عدم امكان سازش بايد اطمينان حاصل كند كه زوجه باردار نيست و رويه قضايي در اين مورد آن است كه زوجه براي معاينه و صدور گواهي به پزشك مورد اعتماد ( معمولا پزشكي قانوني) معرفي مي شود و يا آن كه دادگاه بر مبناي اقرار زوجه به باردار نبودن مراتب را گواهي مي كند. مدت اعتبار گواهي عدم امكان سازش سه ماه از تاريخ صدور است، و اگر تا پايان آن مدت، طرفين يا يكي از آن ها جهت ثبت به دفترخانه مراجعه نكند، گواهي مذكور از درجه اعتبار ساقط است
وكيل طلاق توافقي
وكيل ملك
دفتر وكيل من :
88401416 021
6008720 0912
ورود به سايت وكيل من: www.vakileman.com
مطمئن‌ترين روشي كه بي‌شك مانع از فروش چند باره يك واحد به چند نفر ميشود انتقال رسمي ملك به صورت قدر سهم مشاعيبه اين معنا كه مثلا وقتي برابر اسناد و جواز ساخت صادره از شهرداري مقرر است تا بر روي قطعه زمين موضوع پروانه ۲۴واحد آپارتمان بنا شود تنها انتقال رسمي يك سهم از بيست و چهار، شش دانگ ملك موضوع پروانه با حقوق ناشي از پروانه است كه مي‌تواند به خريدار اين اطمينان را بدهد كه او به ميزان سهم مورد معامله مالك شده است و انتقال رسمي ملك به شرطي كه گفته شد به سادگي با ارائه اولين گزارش عدم خلاف از شهرداري كه مي‌تواند حتي پس از اجراي مرحله فونداسيون نيز باشد عملي و شدني است و دفاتر اسناد رسمي با تنظيم چنين اسنادي مشكلي ندارند طبيعي است كه چنين انتقالي توأم با تعهد فروشنده به تكميل و ساخت واحد مسكوني خواهد بود.بخش عمده‌اي از مشكلات كساني كه اقدام به خريد واحدهاي پيش فروش مي‌كنند ناشي از قراردادهاي رهني است كه سازندگان جهت تامين اعتبارات لازم با بانك‌ها منعقد كرد و كل مجموعه آپارتماني را در رهن بانك قرار مي‌دهند. سپس با تكميل واحد مسكوني به تعهدات خود در برابر بانك عمل نكرده و همين امر باعث ميشود كه بر بدهي واحد مسكوني اضافه شود.اگر مجموعه ملك در رهن بانك قرار داده شده باشد چه قرارداد رهني قبل از قرارداد پيش فروش امضا شده باشد و چه بعد از آن خريدار نمي‌تواند الزام فروشنده را به تنظيم سند بخواهد چون برابر رأي وحدت رويه هيأت عمومي ديوان عالي كشور، صدور حكم محكوميت به تنظيم سند نسبت به ملكي كه در رهن قرار داشته باشد وجاهت قانوني ندارد در چنين شرايطي خريدار چاره‌اي جز تقديم دادخواست به ظرفيت فروشنده به خواسته فك رهن و تنظيم سند ندارد بديهي است در صورت صدور حكم و قطعيت آن خريدار مي‌تواند نسبت به اجراي حكم از محل مطالبات فروشنده بابت باقيمانده بهاي مورد معامله اقدام نمايد.وكيل ملك
دفتر وكيل من:
88401416 021
6008720 0912
ورود به سايت وكيل من: vakileman.com
نكات مهمي در رابطه با قوانين پيش فروش
در خصوص املاك ثبت شده يعني املاك داراي سابقه ثبتي با صراحتي كه ماده ۲۲ و همچنين مواد ۴۸ و ۴۷ قانون ثبت دارد و اينكه ماده ۲۲ قانون ثبت مبين يك قاعده امري در قلمرو املاك ثبت شده است به نظر نمي‌رسد كه بتوان از مبايعه‌نامه عادي به عنوان سند انتقال مالكيت ياد كرد و به تعبير ماده ۲۲ قانون ثبت دولت به معني اعم يعني قوه حاكمه دارند چنين سند عاد‌ي‌اي را به عنوان مالك به رسميت نمي‌شناسد.اساساً در مورد املاك ثبت شده نقل و انتقال آنها جز از طريق سند رسمي مقدور نيست و دارنده مبايعه‌نامه به عنوان مالك شناخته نمي‌شود.اما صرف‌نظر از آنچه گفته شد، اساساً با تعريفي كه قانون از عقد بيع به عمل آورده است اساسا قرارداد پيش‌فروش افاده بيع نمي‌كند و در يك تحليل صحيح حقوقي از ماهيت قراردادي چيزي جز تعهد، ساخت و تمليك استنباط نمي‌شود.بنابراين قرارداد پيش‌فروش حاصلي جز تعهد فروشنده به ساخت و تمليك ندارد به عبارت ديگر خريدار چنين قراردادي با امضا قرارداد مالك چيزي نمي‌شود.با امضاي قرارداد فروشنده در برابر خريدار در ازاي دريافت وجوه معيني كه به شرح قرارداد دريافت خواهد كرد در برابر خريدار تعهد به ساخت و تملك مي‌كند و اين تعهد مثل هر تعهد ديگري الزام‌آور بوده و خريدار مي‌تواند الزام فروشنده را به اجراي مفاد، قرارداد بخواهد. بديهي است در چنين صورتي دادگاه حكم به الزام فروشنده به اجراي مفاد قرارداد خواهد داد و حكم صادره پس از قطعيت وفق قرارداد قانون اجراي احكام قابل اجرا خواهد بود.اختلاف خريدار و فروشنده در قرارداد پيش‌فروش مي‌تواند ناشي از وضعيت‌هاي مختلفي باشدمانند اختلافات ناشي از اختلافاتي كه بين مالكين و سازندگان در قراردادهاي مشاركت ساخت وجود دارد در چنين شرايطي خريدار قرباني اختلافات في‌مابين مالك و سازنده ميشود.خصوصاً در مورد خريداراني كه با سازندگان قرارداد مي‌بندند و مالكين دخالتي در قرارداد آنها ندارند و خريدار نيز دسترسي به اسناد مربوط به قرارداد مشاركت در ساخت في‌مابين مالك و سازنده ندارد اوضاع خريدار وخيم‌تر است زيرا در چنين وضعيتي دعوي خريدار عليه سازنده شنيده نمي‌شود، چون سازنده مالكيت رسمي بر ملك ندارد همچنين شكايت او عليه مالك شنيده نمي‌شود چون خريدار با مالك قراردادي منعقد نكرده است.خريدار واحدهاي پيش‌فروش قبل از هر چيز بايد حلقه اتصال خود را با مالك رسمي برقرار نمايد يعني يا با مالك رسمي قرارداد ببندد يا با كسي قرارداد ببندد كه از طرف مالك رسمي اختيار براي فروش داشته باشد.فروشنده اگر مالك رسمي نيست بايد از طرف فروشنده وكالت رسمي داشته باشد و در مورد سازندگان قرارداد مشاركت در ساخت كه در آن به تقسيم واحدها اشاره شده باشد به شرط آنكه فروشنده از واحدهاي اختصاصي خود بفروشد كفايت مي‌كند.خريدار يك واحد پيش‌فروش، علاوه بر آن كه بايد مالكيت فروشنده را به شرحي كه گفته شد احراز نمايد، بايد به توانايي فني و مالي فروشنده نيز اعتماد داشته باشد توصيه ميشود كه خريداران واحدهاي پيش‌فروش قبل از ملاحظه اسناد مربوط به مالكيت و همچنين مجوزات صادره از مراجع قانوني و از جمله شهرداري از خريدار واحدهاي پيش‌فروش خودداري كنند.
وكيل ملك