وكيل ملك
دفتر وكيل من:
88401416 021
6008720 0912
ورود به سايت وكيل من: vakileman.com
نكات مهمي در رابطه با قوانين پيش فروش
در خصوص املاك ثبت شده يعني املاك داراي سابقه ثبتي با صراحتي كه ماده ۲۲ و همچنين مواد ۴۸ و ۴۷ قانون ثبت دارد و اينكه ماده ۲۲ قانون ثبت مبين يك قاعده امري در قلمرو املاك ثبت شده است به نظر نمي‌رسد كه بتوان از مبايعه‌نامه عادي به عنوان سند انتقال مالكيت ياد كرد و به تعبير ماده ۲۲ قانون ثبت دولت به معني اعم يعني قوه حاكمه دارند چنين سند عاد‌ي‌اي را به عنوان مالك به رسميت نمي‌شناسد.اساساً در مورد املاك ثبت شده نقل و انتقال آنها جز از طريق سند رسمي مقدور نيست و دارنده مبايعه‌نامه به عنوان مالك شناخته نمي‌شود.اما صرف‌نظر از آنچه گفته شد، اساساً با تعريفي كه قانون از عقد بيع به عمل آورده است اساسا قرارداد پيش‌فروش افاده بيع نمي‌كند و در يك تحليل صحيح حقوقي از ماهيت قراردادي چيزي جز تعهد، ساخت و تمليك استنباط نمي‌شود.بنابراين قرارداد پيش‌فروش حاصلي جز تعهد فروشنده به ساخت و تمليك ندارد به عبارت ديگر خريدار چنين قراردادي با امضا قرارداد مالك چيزي نمي‌شود.با امضاي قرارداد فروشنده در برابر خريدار در ازاي دريافت وجوه معيني كه به شرح قرارداد دريافت خواهد كرد در برابر خريدار تعهد به ساخت و تملك مي‌كند و اين تعهد مثل هر تعهد ديگري الزام‌آور بوده و خريدار مي‌تواند الزام فروشنده را به اجراي مفاد، قرارداد بخواهد. بديهي است در چنين صورتي دادگاه حكم به الزام فروشنده به اجراي مفاد قرارداد خواهد داد و حكم صادره پس از قطعيت وفق قرارداد قانون اجراي احكام قابل اجرا خواهد بود.اختلاف خريدار و فروشنده در قرارداد پيش‌فروش مي‌تواند ناشي از وضعيت‌هاي مختلفي باشدمانند اختلافات ناشي از اختلافاتي كه بين مالكين و سازندگان در قراردادهاي مشاركت ساخت وجود دارد در چنين شرايطي خريدار قرباني اختلافات في‌مابين مالك و سازنده مي‌شود.خصوصاً در مورد خريداراني كه با سازندگان قرارداد مي‌بندند و مالكين دخالتي در قرارداد آنها ندارند و خريدار نيز دسترسي به اسناد مربوط به قرارداد مشاركت در ساخت في‌مابين مالك و سازنده ندارد اوضاع خريدار وخيم‌تر است زيرا در چنين وضعيتي دعوي خريدار عليه سازنده شنيده نمي‌شود، چون سازنده مالكيت رسمي بر ملك ندارد همچنين شكايت او عليه مالك شنيده نمي‌شود چون خريدار با مالك قراردادي منعقد نكرده است.خريدار واحدهاي پيش‌فروش قبل از هر چيز بايد حلقه اتصال خود را با مالك رسمي برقرار نمايد يعني يا با مالك رسمي قرارداد ببندد يا با كسي قرارداد ببندد كه از طرف مالك رسمي اختيار براي فروش داشته باشد.فروشنده اگر مالك رسمي نيست بايد از طرف فروشنده وكالت رسمي داشته باشد و در مورد سازندگان قرارداد مشاركت در ساخت كه در آن به تقسيم واحدها اشاره شده باشد به شرط آنكه فروشنده از واحدهاي اختصاصي خود بفروشد كفايت مي‌كند.خريدار يك واحد پيش‌فروش، علاوه بر آن كه بايد مالكيت فروشنده را به شرحي كه گفته شد احراز نمايد، بايد به توانايي فني و مالي فروشنده نيز اعتماد داشته باشد توصيه مي‌شود كه خريداران واحدهاي پيش‌فروش قبل از ملاحظه اسناد مربوط به مالكيت و همچنين مجوزات صادره از مراجع قانوني و از جمله شهرداري از خريدار واحدهاي پيش‌فروش خودداري كنند.
وكيل ملك
برچسب: وكيل ملك،